Industrieel optoppen: 100.000 woningen

Tekst: Frank de Groot

Het dakoppervlak van woon- en kantoorgebouwen biedt een enorme kans voor het creëren van woningen. Met de ‘Optopper’ van Van Dillen Bouwgroep zijn naoorlogse wooncomplexen snel en efficiënt van een extra woonlaag te voorzien. Door het gebruik van HSB-bouwelementen is sprake van een lichte constructie, met biobased en circulaire materialen.

Optoppen staat momenteel volop in de belangstelling. Het ministerie van BZK heeft in 2023 door de Stec Groep laten onderzoeken wat de potentie is van splitsen en optoppen. Uit de analyse van het onderzoek De potentie van splitsen en optoppen, komt naar voren dat de optoppotentie van de bestaande woningvoorraad in 90 geselecteerde gemeenten tot circa 2030 100.000 woningen bedraagt. Naar verwachting zijn er ook mogelijkheden om panden zonder woonfunctie bij een verduurzamingsslag op te toppen. Het potentieel hiervoor is in ieder geval groot.

Met name in stedelijke gemeenten staan relatief veel appartementen(complexen) die geschikter zijn voor optoppen dan grondgebonden woningen. Ook is het in dit woonmilieu vaak wenselijk om meer in de hoogte te bouwen. De 90 gemeenten zijn dan ook geselecteerd op de mogelijkheden tot optoppen. Een plattelandsgemeente zal immers minder mogelijkheden hebben tot optoppen en ook is het hier vaak minder gewenst de hoogte in te gaan.

De verduurzamingsopgave van de woningvoorraad biedt extra kansen voor het optoppen van woningen. Wanneer immers verduurzaming van panden gewenst is, kan dit goed gecombineerd worden met het optoppen van het pand met één of meerdere verdiepingen.

Potenties bij corporaties

Met name bij grootschalige verduurzamingsopgaven in corporatiebezit liggen er goede kansen voor optoppen. De grootste potentie biedt het optoppen van meergezins corporatiewoningen. Het betreft circa 67.000 woningen, zo’n 2/3de van de totale realistische optoppingsopgave. Complexen van corporaties in verschillende steden uit de jaren zestig, zeventig en tachtig hebben vaak standaardmaten. Dat biedt belangrijke kansen om optoppen voor deze complexen te standaardiseren. Dit is wezenlijk voor het doorontwikkelen en massa maken van optoppen.

Ook is het belangrijk dat alle betrokken marktspelers vanuit producten gaan denken, en niet zozeer vanuit projecten. Dit betekent dat een optop-bouwconcept wordt ontwikkeld dat toepasbaar is op veel voorkomende maten van appartementencomplexen en hier goed op kan aansluiten. Het gaat daarbij met name om de structuur en maatvoering en puntbelastingen van de optopconcepten. De uitstraling van de gevel is goed op maat te maken, en aan te passen aan de gewenste stedenbouwkundige uitstraling.

Van het oude woongebouw Aquarius in Amstelveen bleef tijdens de renovatie alleen het betonnen skelet staan. De rest is vernieuwd. Tevens kwam er een extra verdieping van hout op. Eind vorig jaar is het opgetopte woongebouw opgeleverd. Foto: Annet Delfgaauw.

Fabrieksmatig optoppen

Foto: Opbouwineenweek.

Belangrijk is dus dat optoppen een zoveel mogelijk gestandaardiseerde aanpak wordt. Het gaat dan met name om te komen tot bruikbare fabrieksmatig te ontwikkelen concepten die makkelijk aanpasbaar zijn aan de behoefte. Naast grote bedrijven, kunnen ook MKB-bedrijven hier een belangrijke rol in vervullen, vooral door hun innovatieve kracht.

Een aandachtspunt vanuit de praktijk is dat er nog maar beperkt goede gestandaardiseerde voorbeelden zijn, waarin betrokken woningmarktpartners kunnen zien wat optoppen kan doen: hoe het eruit ziet, hoe je het aanpakt, wie wat doet, en wat daar voor nodig is van alle betrokken woningmarktpartijen.

Een praktische aanpak kan zijn om een aantal veel voorkomende woningtypen in corporatiebezit te selecteren en hiervoor standaardproducten te maken. Daarnaast is het aantrekkelijk als er enkele voorbeeld businesscases zijn, van optopconcepten van ontwikkelaars voor woningcorporaties. Hierin kunnen gemeenten en corporaties zien dat door het optoppen een grotere kasstroom ontstaat die bij kan dragen aan de onrendabele investeringen in de verduurzaming van complexen.

Bouwen in hout

Vooral hout lijkt heel geschikt voor optopprojecten. Hout heeft namelijk een gering gewicht en is biobased en circulair. Er zijn daarom al diverse optopconcepten in hout ontwikkeld. De Van Dillen Bouwgroep heeft bijvoorbeeld de ‘Optopper’ ontwikkeld. Dit concept bestaat uit HSB-bouwelementen die in de fabrieken van het bouwbedrijf worden gemaakt. Vervolgens worden ze naar de bouwplaats getransporteerd en daar als een bouwpakket op het dak gemonteerd. Volgens het bouwbedrijf is circa 80% van de bestaande wooncomplexen uit de jaren zestig tot tachtig geschikt, doordat vaak de fundering is overgedimensioneerd.

In één week een extra verdieping op een woning: dat kan bij Opbouwineenweek. De opbouw wordt prefab aangevoerd en in vier uur staat er een wind- en waterdicht casco op het dak. De rest van de week is nodig voor de afwerking. Er zijn twee constructies mogelijk: staalframebouw of houtskeletbouw. Opbouwineenweek biedt verder drie opties, waarbij de eenvoudigste optie alleen de plaatsing van een kaal casco betekent. Bij Casco Plus zijn ook elektra, water, doorvoer van leidingen, dichtzetten van de binnenwanden en indeling van meerdere ruimten geregeld. De derde optie is Casco Plus Deluxe, een soort turn-key oplossing waarbij in één maand tevens het stuc- en schilderwerk en bijvoorbeeld een complete badkamer worden verzorgd.

Een ander voorbeeld is de renovatie door TBI-onderneming ERA Contour van woongebouw Aquarius in Amstelveen, dat eind 2023 werd opgeleverd. Opdrachtgever was woningcorporatie Eigen Haard. Van het oude woongebouw Aquarius bleef tijdens de renovatie alleen het betonnen skelet staan. Er kwam een extra verdieping van hout op. Er kwamen daardoor maar liefst 34 woningen bij. Daarmee steeg het totaal aantal woningen naar 182.