Maak optoppen juridisch makkelijker
Het toevoegen van woningen op daken van bestaande appartementcomplexen, oftewel optoppen, moet juridisch gemakkelijker worden. In een brief aan Kamerleden dringt een team van experts uit de bouwwereld in opdracht van de Provincie Zuid-Holland aan op versoepeling van de wetgeving voor optopprojecten. Optoppen is volgens de experts namelijk een snelle oplossing voor het realiseren van tienduizenden woningen.
Het team van juridische, vastgoed en bouw experts signaleert een tendens dat steden en dorpen niet grenzeloos willen uitbreiden. Amsterdam maakte recent bekend de komende 20.000 woningen binnen de stadsgrens te willen realiseren. Deze tendens, gekoppeld aan de duurzaamheidsambities van veel stedelijke gebieden om in het komende decennium energieneutraal te worden, maakt van optoppen een belangrijke stap richting de regeneratieve stad van de toekomst. Ook demissionaire minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, ziet optoppen als één van de initiatieven om de woningbouw een impuls te geven. Bijvoorbeeld door twee extra bouwlagen met appartementen op een bestaand appartementencomplex te plaatsen.
Voordelen
De voordelen van optoppen zijn volgens de experts overtuigend:
- Tienduizenden woningen kunnen snel worden gerealiseerd door optoppen, met name in bestaande wijken waar het bestemmingsplan extra bouwlagen toestaat. Hierbij worden bestaande bouwgrond, voorzieningen en infrastructuur ‘hergebruikt’, waardoor nieuwe financiële investeringen in nieuwe wijken niet hoeven worden gemaakt. Daarnaast worden bijvoorbeeld groengebieden en moeilijke of minder aantrekkelijke ontwikkellocaties gespaard.
- Optoppen vraagt om het gebruik van lichte materialen, zoals hout en andere biobased materialen. Deze lichte bouwmaterialen groeien terug, slaan CO2 langdurig op en kunnen lokaal worden geproduceerd voor lagere kosten.
- De opbrengst van nieuwe woningen kan worden aangewend voor zowel de verduurzaming van de onderliggende woningen als het wegwerken van achterstallig onderhoud. De inkomsten kunnen eveneens worden gebruikt voor verdere woninginvesteringen, zoals de installatie van een lift. Dit draagt bij aan verhoging van de waarde van bestaande bouw.
Aandacht voor VvE’s
De focus van de politieke initiatieven lag tot nu toe vooral op woningcorporaties. Appartementencomplexen met meerdere eigenaren (VvE’s) hebben echter weinig aandacht gekregen. In Nederland kennen we ruim 135.000 VvE’s, goed voor 1.438.570 woningen. Deze gebouwen herbergen de potentie om op korte termijn tienduizenden nieuwe woningen te realiseren via het optoppen. Voordeel is dat optoppen voor veel Verenigingen van Eigenaren de oplossing is om enerzijds achterstallig onderhoud weg te werken en anderzijds de woningen verregaand te verduurzamen. Immers, de verkoop van de optopwoningen kan dit alles in veel gevallen financieren.
Op dit moment is er echter één structurele en belemmerende factor. Specifiek voor VvE’s geldt dat zij unaniem moeten besluiten tot wijziging van de bestaande bouw. Uit de praktijk blijkt dat dit leidt tot langdurige en tijdrovende processen, en in het ergste geval een niet haalbaar project. Met een beperkte aanpassing van enkele wetsartikelen zou de drempel volgens de experts kunnen worden verlaagd naar bijvoorbeeld twee derde. In Frankrijk heeft de wetgever in 2014 de wet op vergelijkbare wijze aangepast, wat – samen met een versoepeling van het omgevingsrecht – heeft geleid tot een ware hausse aan optoppingen. Een voorbeeld van een politiek succesvolle interventie.