‘Denk weer in mogelijkheden in ruimtelijke ordening’
De complexiteit van de woningbouwplannen van minister Hugo de Jonge is volgens EIB-directeur Taco van Hoek te groot om de gestelde ambities tijdig waar te maken. “Dergelijke herstructureringsprojecten zijn erg complex. Het vraagt om grote infrastructurele investeringen die veel tijd vergen en die budgettair nog flinke hoofdbrekens gaan kosten”, zegt Van Hoek. Hij ziet kleine bouwlocaties in het groen als een kansrijke aanvulling op de kabinetsplannen.
EIB-directeur Taco van Hoek over plannen overheid:
Tekst: Geert Hilferink – Foto’s: Kees Stuip
Met het plan voor kleinschalige woningbouwlocaties aan de randen van dorpen en steden, dat het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in oktober 2022 presenteerde, kunnen op relatief korte termijn wel extra woningen gebouwd worden. “Dat is nodig, want de zeventien binnenstedelijke gebieden waar het kabinet op inzet, gaan de actuele woningnood niet snel genoeg oplossen”, zegt Van Hoek.
Volgens Van Hoek moeten de overheden weer in mogelijkheden gaan denken bij de ruimtelijke ordening. “Dat hebben ze vele jaren niet gedaan, maar wil je de hele woningmarkt in beweging krijgen en houden, moet je daar beginnen. In de ruimtelijke ordening moet je inzetten op veel verschillende locaties, veel ballen in de lucht brengen. Met alleen de binnenstedelijke plannen ga je het niet redden. De keuze voor hoogbouw en appartementen is deels te verklaren, maar er is ook in steden, net als daarbuiten, behoefte aan andere woningen en een eigen tuin.”
Integrale aanpak vertraagd
De omvangrijke projecten waarop het kabinet zich in de plannen tot 2030 richt, zorgen volgens Van Hoek niet alleen voor financiële uitdagingen, ze leggen ook een grote druk op de ambtelijke organisatie van de betreffende stad of gemeente. “Grote binnenstedelijke bouwprojecten vragen een integrale aanpak waardoor zowel in de voorbereiding als tijdens de uitvoering veel ambtenaren betrokken zijn. Dat zorgt er ook voor dat die projecten niet snel van de grond komen.
Dat zien wij overigens ook bij de reguliere binnenstedelijke projecten, dus buiten de zeventien grote projecten om. Het wordt in die gebieden steeds lastiger. Hier moet vaak bedrijvigheid en bestaande infrastructuur worden verplaatst, is soms bodemsanering aan de orde en is vaak sprake van bezwaren van omwonenden. Helemaal omdat het bij woningnieuwbouw in de stad de laatste jaren steeds vaker gaat om hoogbouw. Binnenstedelijke woningbouw gaat hierdoor gepaard met hoge kosten en relatief lange doorlooptijden.”
Behoefte aan snelheid
Voor de zeventien grootstedelijke herstructureringsprojecten geldt dit in nog veel sterkere mate, zo meent Van Hoek. “Het is niet aannemelijk dat deze projecten voor 2030 een belangrijke impuls aan de woningvoorraad kunnen geven. Daarom moeten we ook serieus gaan kijken naar locaties waar we sneller nieuwe woningen kunnen realiseren die passen in de omgeving en aansluiten bij bestaande voorzieningen.”
“In de ruimtelijke ordening moet je inzetten op veel verschillende locaties, veel ballen in de lucht brengen.”
Volgens het EIB liggen die locaties in het groen aan de randen van dorpen en steden. Een visie die op weerstand kan rekenen, want bouwen in het groen is not-done. “Daar zit meteen ook het probleem. Voormalig VROM-minister Pronk introduceerde bijna 20 jaar geleden in de Vijfde Nota voor de Ruimtelijke Ontwikkeling zogeheten rode en groene contouren. Er moest gebouwd worden binnen de rode contouren, daarbuiten liefst niet. En dat is tot op heden het mantra in de ruimtelijke ordening. Sterker nog: met de in de tijd steeds verder aangescherpte ladder voor duurzame verstedelijking is het een bindend juridisch kader geworden.”
Veel potentieel aanwezig
Misschien nog belangrijker in de ogen van Van Hoek is de dagelijkse praktijk in de ruimtelijke ordening. “Daar wordt op voorhand niet gezocht naar geschikte locaties buiten het al dichtbebouwde stedelijke gebied. Mede daardoor is er al die jaren nauwelijks gekeken naar onbebouwd gebied, naar landbouwgrond, terwijl veruit het grootste deel van Nederland daar uit bestaat. Een gemiste kans, want juist aan de randen van dorpen en steden ligt veel potentieel voor kleinschalige woningbouwprojecten.”
Groot voordeel van die kleinschalige woningbouwprojecten is de snelheid waarin ze te realiseren zijn. “Het kernpunt is dat er bijzonder veel kleine geschikte locaties zijn waar projecten van tientallen woningen gebouwd kunnen worden. Iedere postzegel helpt, met veel postzegels krijg je ook een enveloppe vol”, zegt Van Hoek, die toevoegt dat de plannen van het EIB aanvullen. “Het is wel ‘en-en’. De kleine groene locaties zijn een aanvulling op het binnenstedelijk programma en een aantal wat grotere buitenstedelijke locaties. Als hierop wordt ingezet is het wel degelijk mogelijk om 900.000 woningen te realiseren tot 2030.”
“De woningbouwimpuls is zo bezien vooral een betaalbaarheidsimpuls.”
Bijdragen aan balans
Behalve in aantallen woningen kunnen de locaties aan de randen van dorpen en steden ook een bijdrage leveren aan een evenwichtige balans op de woningmarkt. “De locaties lenen zich goed voor eengezinswoningen met een tuin of lage appartementencomplexen. Belangrijke afweging is de daadwerkelijke behoefte waarbij vooral de balans op de woningmarkt voorop moet staan. Die balans is namelijk nodig voor een goede doorstroming en dat is echt de achilleshiel van het huidige woningmarktbeleid. Succesvol woningmarktbeleid moet ervoor zorgen dat er van de onderkant tot de bovenkant van de markt voldoende aanbod komt, zodat huishoudens kunnen doorstromen.”
Locatie en betaalbaarheid beperken te veel
Al jaren achtereen komt het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen niet in de buurt van de 100.000 die jaarlijkse nodig zijn om in de vraag te voorzien. Als oorzaken hiervan ziet Van Hoek een aantal ontwikkelingen. “Locatie is een van belangrijkste oorzaken. Het steeds verder verdichten van al dichtbebouwd gebied loopt tegen grenzen aan. Het laaghangend fruit is de afgelopen jaren al geplukt, de locaties waar zonder veel problemen en bezwaren gebouwd kon worden staan inmiddels vol. Dat betekent dat het vinden van geschikte locaties in dichtbebouwd gebied steeds lastiger wordt.”
Een tweede belangrijke oorzaak ligt bij het betaalbaarheidsbeleid. “Hierdoor kunnen marktprijzen bij steeds minder woningen worden gehanteerd bij de woningbouwprojecten. Dit reduceert de opbrengsten in sterke mate, terwijl aan de andere kant de bouwkosten flink zijn gestegen. Dit verklaart ook dat ondanks de spectaculaire huizenprijsstijgingen in de afgelopen zes jaar, er nog subsidie nodig is middels een woningbouwimpuls om de exploitaties te ondersteunen. De woningbouwimpuls is zo bezien vooral een betaalbaarheidsimpuls.”
Uitvoeringsproblemen
“Daarnaast zijn er ook uitvoeringsproblemen. Te denken valt aan stikstof, maar ook ambtelijke capaciteit is een aandachtspunt. Zo zijn de bouwvergunningen dit jaar zelfs gedaald ten opzichte van 2021. Een recente uitdaging die we zien en die van invloed zal zijn, is de omslag op de woningmarkt. De rentes stijgen en de huizenprijzen dalen. Om te voorkomen dat die dalende curve doorzet, is een divers woningaanbod nodig en het besef dat doorstroming niet alleen betrekking heeft op senioren die naar een gelijkvloerse woning gaan. Het is voor een evenwichtige woningmarkt minstens zo belangrijk dat eigenaren die vanuit hun eerste woning een volgende stap willen zetten, plaats kunnen maken voor nieuwe starters. Van alle starters begint 90 procent namelijk in een bestaande woning en niet in nieuwbouw. Ook daar zal meer aandacht voor moeten zijn om de noodzakelijke balans te waarborgen.”
‘Concentreren op snel meer woningen’
Gevraagd naar zijn mening over het idee van woningbouwprofessor Peter Boelhouwer om een hele nieuwe stad te bouwen om zo de woningnood op te lossen, zegt Van Hoek: “De woningmarkt bestaat uit vele regionale en lokale deelmarkten, er is behoefte aan diversiteit en niet aan een megalocatie. Nadenken over een hele nieuwe stad leidt bovendien af van de actuele uitdaging. Voordat die plannen zijn uitgewerkt en de eerste woningen worden opgeleverd, ben je tientallen jaren verder. Daar hebben we nu niets aan. En bovendien kent niemand de demografische ontwikkelingen over zo’n lange periode. Hebben we straks nog wel behoefte aan een nieuwe stad? Allemaal vragen waarop we geen antwoord kunnen geven. We moeten ons nu concentreren op de plannen die zo snel mogelijk voor meer woningen kunnen zorgen.”