Bij Waterweg Wonen zorgen co-makers voor eigenaarschap

Co-makers zijn vaak familiebedrijven

Tekst Hans Fuchs
Fotografie: Kees Stuip en Waterweg Wonen

Voor Woningcorporatie Waterweg Wonen is beheer en onderhoud een spagaat tussen klantgericht opereren, maatschappelijke ambities waarmaken en handelen als een belegger om de kwaliteit van het vastgoed te borgen. Als opdrachtgever voor dat beheer en onderhoud hanteert de corporatie een mix. Serviceonderhoud voert Waterweg Wonen uit met een eigen serviceafdeling.
Wilfred Gerritse karakteriseert de grootste sociale verhuurder van Vlaardingen als een typische – en ambitieuze – woningbouwcorporatie: “Wij dragen zorg voor de sociale huisvesting van mensen met een kleine beurs. Waterweg Wonen heeft elfduizend eenheden onder de vleugels – allemaal binnen de gemeentegrenzen van Vlaardingen. Ik zie dat als vrij ideaal. Als je lokaal gebonden bent, weet je wat er in je stad speelt. We kennen de bewoners best goed, al kan dat natuurlijk altijd beter. Wij zijn bovendien groot genoeg om slagvaardig te zijn als organisatie en te investeren in kennis.”
Bij al die lokale binding, heeft Waterweg Wonen tegelijkertijd te maken met de grootstedelijke sociale problematiek uit de stadsregio Rotterdam: “Daardoor zetten wij meer dan gemiddeld in op leefbaarheid”. Als voorbeeld haalt Wilfred Gerritse de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek aan, waarmee gemeentes mogen sturen in de bewonerssamenstelling van wijken die sociaal-economisch onder druk staan. Gerritse: “In Vlaardingen speelt dat in de wederopbouwwijk Westwijk, waar ook een deel van ons woningbestand staat.”

Spagaat

Het beheer en onderhoud van het woningbestand van Waterweg Wonen noemt Wilfred Gerritse een spagaat: “Het is de spannende, constante zoektocht naar de juiste balans tussen klantgericht en dienstverlenend optreden voor onze huurders en de noodzaak om de kwaliteit van dat vastgoed te borgen en financieel efficiënt en waardecreëerend te opereren. Als corporatie worden wij daarnaast gedreven door maatschappelijke ambities, zoals de verduurzaming in het kader van de energietransitie. En ons werk ligt politiek gevoelig. Op lokaal niveau kan een wethouder makkelijker bij ons binnen lopen dan bij een belegger.” Juist in het vastgoed komen al die aspecten samen, stelt Gerritse – en dat zie je volgens de Teamleider Techniek van Waterweg Wonen goed terug in de wijze waarop de corporatie zijn beheer en onderhoud aanbesteedt.

Co-makers met een specialisme

Het dagelijks onderhoud aan het woningbestand doet Waterweg Wonen grotendeels zelf. De Vlaardingse corporatie heeft een eigen service-afdeling die naast opzichters en planners tien eigen vaklieden sterk is. Wilfred Gerritse: “Zij verwerken 30.000 service- en mutatieorders per jaar en zijn bij wijze van spreken de hele dag aan het rennen en regelen. En wat je aflevert moet goed zijn, want hier zit enorm veel impact voor je organisatie.”

“Goed opdrachtgeverschap betekent voor ons: inzetten op transparantie en gelijkwaardigheid. Wij zijn geen organisatie die dingen over de schutting gooit. We kiezen voor samendoen.”

Een deel van het dagelijks onderhoud besteedt Waterweg Wonen uit, vertelt Gerritse: “Dan gaat het om specialisten voor bijvoorbeeld de cv-ketel of liftonderhoud. Die partijen zijn co-makers die op basis van langjarige samenwerking en partnership zorgen dat ze beschikbaar zijn om snel en doelmatig onderhoud te verrichten. Het partnership houdt in dat je samen kijkt hoe je het beste kan samenwerken en daarin hebben we geleerd dat we even belangrijk voor elkaar zijn en het helpt als we regelmatig communiceren over de prestaties.”

Eigenaarschap van grote waarde

Tot co-makers wendt de Vlaardingse corporatie zich ook bij het planmatig onderhoud en kwaliteitsverbetering. Onder één voorbehoud: “Voor niet-frequente werkzaamheden waarbij de kwaliteit aan de voorkant vast staat, bestellen we ‘uit de folder’. Denk aan glasvervanging of dakbedekking. Wij geloven niet in een dakdekkerscontract met een co-maker. Die diensten kopen we in bij partijen die goed bekend moeten staan. Dat toetsen we met onze financiële toetsers en we vragen na in de markt, bij leveranciers of mede-corporaties.”
Co-makers komen bij Waterweg Wonen in beeld voor planmatig onderhoud waar sprake is van relatief veel risico op kwaliteits- en beheergebied; gevelwerkzaamheden, het beheer van liften of collectieve cv’s, en ook advieswerk. Gerritse: “Voor ons is het eigenaarschap van de co-maker van grote waarde bij het vervullen van onze taak als corporatie voor onze huurders. Met boze klanten als gevolg van een slecht functionerende, onveilige lift of een cv die vaker uitvalt, halen we niet het ambitieniveau dat ons voor ogen staat; doel is een rapportcijfer 8 van de klant. Co-makers staan voor je klaar als het nodig is, en dat loont zich vooral bij een kritisch product als een lift of een cv. Met de co-makers die we daarvoor inzetten, werken we op basis van wederkerigheid langjarig met elkaar samen. Dat zijn langetermijnrelaties, waarbij we altijd kritisch kijken naar de kwaliteit en de tevredenheid van beide partijen.”

“De opdrachtgever ontzorgen, voor ons werkt het niet, want het is ónze zorg en da’s prima. De aannemer kan ons wel helpen die zorg het beste te dragen.”

Goed opdrachtgeverschap

Gerritse noemt goed opdrachtgeverschap een voorwaarde voor het samenwerken met co-makers: “Al is een woningcorporatie nog niet aanbestedingsplichtig, we hanteren wel de principes van de Aanbestedingswet: transparantie, gelijkwaardigheid, proportionaliteit en non-discriminatie. We doen nadrukkelijk niet aan leuren. En in dit proces staan wij open voor feedback. Wij zijn bovendien geen organisatie die dingen over de schutting gooit. We kiezen voor samendoen – op een zakelijke basis, maar altijd samen.”
Waterweg Wonen gaat die samenwerking aan met zo’n vijftien tot twintig co-makers. Gemene deler: dat zijn opvallend vaak familiebedrijfgeoriënteerde mkb-bedrijven. Wilfred Gerritse: “Die hebben over het algemeen oog voor de lange termijn. Ze waken er voor dat hun bedrijf blijft bestaan voor volgende generaties. Dat vertaalt zich ook in de zorg en aandacht voor het werk. Er is liefde voor het vak. Bij grote aannnemers is wat dat betreft het evenwicht vaak weg, de wens om een langetermijnbinding aan te gaan ontbreekt daar nog wel eens. Met een mkb-bouwer werkt dat beter. En andersom geldt, denk ik, hetzelfde. Ook al zijn wij op papier op basis van vastgoedwaarde van meer dan een miljard, een jaarlijkse onderhoudsbegroting van € 27 miljoen en investeringsprogramma de komende 5 jaar van € 47 miljoen best een grote organisatie, als corporatie staan wij in onze rol als opdrachtgever qua karakter dicht bij het mkb.”