Waarom bouwen geen nieuwe stad?

“Er was geen plan B. Onbegrijpelijk. Het kabinet wist lang voordat er sprake was van een PFAS-crisis – net als bij de stikstofcrisis – dat de waarden kritisch waren. Dan moet je op zijn minst een plan B achter de hand hebben. Maar wat doet Van Veldhoven, die vorig jaar september nog staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat was? Ze stuurt een volstrekt onduidelijke oekaze de wereld in door de norm op 0,1 te stellen. Dan leg je in één klap een hele sector lam. De norm is inmiddels bijgesteld naar 0,8, maar het is zeer de vraag of dat voldoende is. Er zijn provincies waar het gemiddelde percentage een veelvoud is van die toegestane waarde.”

“Het is een symptoom van het verlies van controle. De overheid is niet meer in staat adequate sturing te geven aan de ontwikkelingen”.

Peter Boelhouwer

Dalende trend

Aan het woord is Peter Boelhouwer. Hij is hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft en houdt zich bezig met beleidsvraagstukken op de woningmarkt. Het is volgens hem nog moeilijk in te schatten wat precies de gevolgen voor de woningbouw zullen zijn van het stikstof- en PFAS-debacle. “Ik verwacht dat PFAS de nieuwbouwontwikkeling meer zal verstoren dan het stikstof. Verder verplicht het besluit over de luchtkwaliteit bouwers al om bouwmachines uitstootvrij te maken. Een besluit dat hoge kosten met zich meebrengt en niet een-twee-drie te realiseren is. Dat zijn drie extra problemen voor een woningmarkt die het toch al niet gemakkelijk heeft, ondanks de gehaalde nieuwbouwdoelstellingen voor 2019: ruim 75.000 nieuwe woningen inclusief de woningen door transformatie van kantoren. De afgegeven bouwvergunningen blijven achter. In de eerste drie kwartalen van 2018 was de trend al neerwaarts. In het laatste kwartaal van dat jaar is ‘t nog een beetje goedgemaakt, doordat er per januari 2019 enkele wijzigingen op stapel stonden. Men wilde nog even profiteren van de oude regels. In 2019 zakken we vermoedelijk terug naar rond de 55.000 bouwvergunningen. Daarmee gaan we de doelstellingen van 2020 – 75.000 woningen – niet realiseren. En dan zijn de stikstof- en PFAS-effecten nog niet verdisconteerd. De dalende trend is vooral een gevolg van het feit dat de plannen van voor de crisis langzaam opraken en we op de Vinexlocaties uitgebouwd zijn. In Leidsche Rijn en IJburg zie je nog bouwactiviteiten. Maar de woningbouwlocaties in Zoetermeer en Den Haag staan inmiddels vrijwel vol.”

“Waarom bouwen we geen nieuwe stad?”

Geen controle

De panische reactie van het kabinet op ontregelende gebeurtenissen vindt Boelhouwer ernstiger dan de feitelijke gevolgen. “Het is een symptoom van het verlies van controle. De overheid is niet meer in staat adequate sturing te geven aan de ontwikkelingen. Daar komt nog bij dat voormannen van gezaghebbende instituten met een direct lijntje naar de verantwoordelijke ministeries in het verleden volstrekt verkeerde signalen hebben afgegeven.”
Boelhouwer refereert onder meer aan de afscheidsrede in 2014 van rijksbouwmeester Van Dongen. Deze zei dat er geen behoefte meer was aan nieuwe woningen. Zijn opvolger Alkema gaf bij zijn aantreden een interview op tv. Vanaf een hoog gebouw in Den Haag wees hij op leegstaande kantoorruimten. Door transformatie was de vraag naar woonruimte wel te lenigen.
Dat is volgens Boelhouwer een mal verhaal. Er is behoefte aan meer dan 100.000 nieuwe woningen per jaar. In 2018 zijn er 8.900 en een jaar later 13.000 woningen bijgekomen door transformatie. De verwachting is dat de komende jaren het aantal toevoegingen via transformaties weer zal afnemen. Ook Hajer, die tot 2015 directeur was van het Planbureau voor de Leefomgeving zei, dat er een bouwstop moest komen. Geagiteerd constateert Boelhouwer dat deze mensen – die de regering moeten adviseren over essentiële vraagstukken – geen objectieve maar ideologisch ingekleurde adviezen geven.

Ladder van duurzame verstedelijking

“Met zulke adviseurs wekt het geen verbazing dat je op de proppen komt met zoiets als de ladder van duurzame verstedelijking, waarmee je moet aantonen dat er behoefte is aan woningen. We struikelen over de uitdagingen: de verduurzamingsopgave, het schrijnend tekort aan gewenste woningen, transformatie van leegstaande kantoorpanden, de energietransitie, de bouw van meer dan een miljoen nieuwe woningen in komende jaren… In plaats van maatregelen die houtsnijden, moet je aantonen dat er behoefte is aan nieuwbouw. Dat is te zot voor woorden. En verder denkt dit kabinet, dat we problemen kunnen oplossen door met z’n allen 100 km per uur te gaan rijden of door een voorzichtige sanering van de varkenshouderij. Ga dat maar eens uitleggen aan een buitenlander. Het is de wereld op zijn kop.”
En nog steeds hoort Boelhouwer echo’s van wat die adviseurs zo’n zes jaar geleden verkondigden. Bijvoorbeeld verleden jaar toen mevrouw Thieme van de Partij voor de Dieren nog hartstochtelijk voor een bouwstop pleitte.

“De woonconsumenten uit de middengroep vallen nu buiten de boot. Geen toegang tot sociale huursector. De vrije huursector en koop is te duur.”

Steun

Soms echter krijgt hij steun uit onverwachte hoek. Hij had eens geventileerd, dat hij het een goed idee vindt om meer buiten de stad te bouwen en dat af te stemmen met natuur. Daarop kreeg hij onverwacht bijval van het Wereld Natuur Fonds: die hebben een plan ontwikkeld om meer natuur in de uiterwaarden van de rivieren aan te leggen en dat deels te financieren met woningbouw (ook wel rood voor groen genoemd, red.) . “Ze deelden mijn visie en wilden er graag over in gesprek.”

Visie

Hoe zou Boelhouwer zelf die uitdagingen van deze tijd oppakken?
“Met een heldere visie en een integraal plan van aanpak. Het wordt tijd voor een zesde nota Ruimtelijke Ordening waarin aandacht is voor de natuur in combinatie met woningbouw waar vraag naar is. We bouwen namelijk nog steeds niet wat burgers willen. Dertig procent van de mensen die een woning willen kopen, zoeken iets voor maximaal twee ton. Het aanbod van nieuwbouwwoningen in dat segment is hooguit twee procent. Voor een hele grote middengroep is er dus geen woning voorhanden. Ze vallen buiten de boot, ook in de huursector. Ze verdienen te veel voor gesubsidieerde huur en te weinig voor de vrije huursector. Dat hele verhaal is prachtig inzichtelijk gemaakt door het tv-programma Radar. (De woningnoodramp, 9 en 16 december 2019, terugkijken via NPO, red). De burgers hebben behoefte aan kleine appartementen tot 35m2 in de grote steden voor jongeren, aan betaalbare ruime huurwoningen en koopwoningen tot twee ton. En wat doen bestuurders? Ze negeren die wensen en geven vergunningen af voor dure appartementen en luxe-wijken. Dat gaat een keer gruwelijk mis. We zien dat al in de Engelse steden. Daar heerste eenzelfde dedain voor woonwensen van de doorsnee burger.”

Overheidsgeld voor nieuwbouw

Boelhouwer wil graag een overheid die ingrijpt, meer sturing geeft aan de woningbouwprogramma’s en deze steunt door er een stevig budget voor vrij te maken. “We hebben na de oorlog drie periodes gekend waarin er veel gebouwd is: de woningbouwprogramma’s van de wederopbouw, de groeikernen en Vinex. Alleen al voor het Vinex-programma heeft de overheid vijf miljard uitgetrokken. Nu moet het allemaal vanzelf gaan. Dat is een illusie. Verder vraag ik mij af waarom de eerste gebruiker van een koopwoning de gehele bouwsom moet ophoesten, terwijl het woonhuis er nog honderd jaren staat. Er is beslist een financieringsmodel denkbaar waardoor die initiële investering een stuk lager uitvalt. Als je er wat slimmer mee omgaat, dan zijn de tekorten op de woningmarkt weg te werken.”

Waar bouwen?

Maar dat brengt ons weer bij de beginvraag: waar kun je al die woningen bouwen in tijden van PFAS en stikstof.
Boelhouwer: “Het is zaak de natuur te versterken. Om te beginnen moeten we het catastrofale afbraakbeleid van Henk Bleker tenietdoen en de plannen voor de ecologische hoofdstructuur weer oppakken door eindelijk de verbindingszones tussen de grote natuurgebieden te realiseren. Laten we dan vervolgens tien procent vorderen van het totale areaal aan landbouwgebied. Negen procent daarvan reserveer je voor natuurontwikkeling en één procent voor woningbouw. Daar kun je zeker een miljoen woningen op kwijt en dan is het woningentekort voor de komende tien jaar opgelost. Het mooie is dat het gewoon kan. Van het totale aantal vierkante meters Nederlands grondgebied is 65 procent voor de landbouw, 21 procent natuur en 14 procent bebouwd. Van die 14 procent is 7 procent voor woningbouw. Als ik kijk naar het enthousiasme van de varkensboeren om te stoppen met hun bedrijf als de overheid ze wil uitkopen, moet het zeker lukken om die tien procent vrij te krijgen voor natuur en woningbouw.”

De hoogleraar wijst naar Groot-Brittannië waar plannen klaarliggen om enkele nieuwe steden te bouwen. Dat zou ook in Nederland kunnen. Een nieuwe stad waarvan het leeuwendeel bestaat uit woningen die mensen willen hebben. “Veder kunnen we bouwen aan de randen van steden en in gebieden waar een gezonde symbiose tussen wonen en natuur mogelijk is.”