Voldoende plancapaciteit voor woningbouwopgave
In 2023 zijn ruim 73.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat meldt het CBS op 31 januari. Dat aantal is iets lager dan de bijna 75.000 nieuwbouwwoningen uit 2022, maar ligt wel boven het gemiddelde van ruim 61.000 in de afgelopen tien jaar. Een dag eerder stuurde Hugo de Jonge, minister van BZK, een brief naar de Tweede Kamer waarin hij circa 90.000 opgeleverde woningen in 2023 noemt. In de brief wordt ook een plancapaciteit genoemd van 1.075.000 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. Hoe moeten we al die cijfers interpreteren?
In 2022 en 2023 was de woningproductie volgens de brief van Hugo de Jonge nog op peil: “In 2023 zal naar verwachting de woningbouw nog vrijwel evenveel opleveren als 2022 toen er 90.208 nieuwe woningen bij kwamen.” Een dag later meldt het CBS echter dat er 73.333 woningen in 2023 zijn opgeleverd. Waar komen die verschillen vandaan? We vroegen het aan Maurice van Sante, Econoom Bouw bij ING Research. “Dat verschil is te verklaren doordat er ook nog andere toevoegingen aan de woningvoorraad hebben plaatsgevonden, zoals splitsingen en transformatie: +20.640. Dan kom je dus boven de 90.000 uit. Eigenlijk moet je daar dan de woningen die verdwijnen door sloop en andere onttrekkingen weer afhalen: dat zijn er toch nog 15.816. Netto kom je dan op 78.751 woningen.”
Marktomstandigheden
Ondanks dat de woningproductie op peil bleef, was er in de afgelopen twee jaren sprake van negatieve marktomstandigheden voor de nieuwbouw van woningen. Dat kwam volgens de minister door stijging van zowel de rente als de bouwkosten. Mede door de gestegen rente daalden de huizenprijzen. Daarbij leidden de dalende huizenprijzen ertoe dat huiseigenaren met een verhuiswens naar een nieuwbouwwoning huiverig werden een nieuwbouwwoning aan te kopen.
De mindere economische omstandigheden in 2022 en 2023 werken met vertraging door en dat zal naar verwachting zichtbaar worden in een lagere woningbouwproductie in 2024 en 2025. “In heel 2021 was er nog een piek met ruim 75.800 vergunningen. In 2022 daalde dit met 15% naar 64.500 en in 2023 verwachten we uit te komen op circa 55.000”, zegt de bouweconoom. “Over het algemeen resulteert een daling van het aantal vergunningen pas na anderhalf jaar tot ook een daling van het aantal afgebouwde woningen, door de vaak lange bouwtijd. Omdat de laatste piek van het aantal afgegeven bouwvergunningen halverwege 2022 lag, mogen we verwachten dat het aantal afgebouwde nieuwbouwwoningen begin 2024 zal gaan dalen. Wij schatten in dat het aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen volgend jaar afneemt tot 65.000.”
Lichtpuntjes
Het is onzeker hoe diep de bouwdip wordt en hoe lang deze duurt, maar volgens Maurice van Sante zijn er ook lichtpuntjes: “Sinds het dal in mei 2023 zijn de prijzen van bestaande woningen inmiddels bijna 3% gestegen. Belangrijkste oorzaken zijn dat de rente niet verder stijgt en lonen zijn gestegen, waardoor de betaalbaarheid is verbeterd en consumenten weer meer kunnen lenen. Hierdoor kunnen zij ook hogere prijzen bieden in een nog krappe woningmarkt. Dit is ook goed nieuws voor de nieuwbouwsector. Als de beschreven lichtpuntjes daadwerkelijk doorzetten verwachten we in 2025 weer enig herstel.”
Uitdagingen zijn er echter ook. Er komen volgens Hugo de Jonge steeds meer signalen dat het lastig is om woningen in de toekomst aan te sluiten op het elektriciteitsnetwerk door netcongestie. Ook Maurice van Sante noemt de netcongestie als toenemend probleem. Op 18 oktober 2023 heeft de Minister voor Klimaat en Energie aangekondigd dat het kabinet extra maatregelen neemt om netcongestie tegen te gaan.
Plancapaciteit
In zijn brief spreekt de minister ook over ‘plancapaciteit’. Dit betreft het totaal aantal woningen opgenomen in woningbouwplannen. In opdracht van het ministerie van BZK publiceert ABF Research tweemaal per jaar informatie over de plancapaciteit. Uit de najaarsrapportage 2023 blijkt dat voor de periode 2022 tot en met 2030 de netto plancapaciteit (woningbouwplannen minus sloop) plus de reeds gerealiseerde uitbreiding van de woningvoorraad in 2022 ongeveer 1.075.000 bedraagt. Dat zijn ongeveer 25.000 woningen meer in vergelijking met een jaar geleden.
Daarnaast is het aantal harde plannen (woningbouwplannen met een onherroepelijk bestemmingsplan zonder wijzigingsbevoegdheid) ten opzichte van een half jaar geleden met 7.000 toegenomen. Met name in de provincies Fryslân, Noord-Brabant en Limburg is het aantal harde plannen toegenomen. Hiermee behoort 48% van de woningbouwplannen voor de komende vijf jaar tot de harde plannen. Voor deze plannen geldt dat de locaties, wat betreft planstatus, gereed zijn om gebouwd te worden.
