Gezocht: mkb-bouwers voor woonlastenneutrale renovaties

Er staan in Nederland ruim 104.000 Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. En dan zijn er nog eens 40.000 die zich – ondanks de plicht daartoe – niet hebben laten registreren. Die eigenaren bezitten met z’n allen 1,2 miljoen woningen. Dat is ongeveer een kwart van de Nederlandse particuliere woningenvoorraad. Tot zover de jongste CBS-cijfers over VvE’s.

Project flatgebouw Ellen in Assen voor en na de renovatie.

Dat zijn interessante aantallen, waar de gemiddelde bouwer z’n vingers bij aflikt, want die woningen zitten veelal in appartementencomplexen en flatgebouwen van veertig tot vijftig jaar oud. Ze zijn zo langzamerhand dus aan een energetische update toe. Werk aan de winkel. Maar kunnen de VvE’s de bedragen ophoesten voor een forse renovatie? De leden betalen behalve de energiekosten eveneens een maandelijks bijdrage voor service en onderhoud. Daar zit ook een spaarbedrag bij voor de grotere ingrepen. Maar aan een opschaling naar energielabel B of A is meestal niet gedacht toen de contributie werd vastgesteld. Toch denkt duurzaam ondernemer en ontwerpmanager Carl-peter Goossen van Bouwnext en DNA in de Bouw de eigenaren te kunnen overtuigen voor een dergelijke ingreep, waarbij nota bene de woonlasten neutraal blijven. Hij heeft er zoveel vertrouwen in, dat hij samen met enkele getrouwen van DNA in de Bouw – een club die vanuit de basis met intelligente middelen werkt aan de transitie in de bouw – de coöperatieve vereniging WNR (WoonlastenNeutraal Renoveren) heeft opgericht. De leden van WNR gaan de projecten in teamverband uitvoeren en daarmee beoogt de vereniging tevens een vernieuwing van de bouwketen. Dus geen hogere woonlasten na de renovatie voor de leden de VvE’s. Hoe wil hij dat aanpakken?

Rekenvoorbeeld

Carl-Peter: “We hebben in ander verband inmiddels al enkele projecten gerealiseerd die op ‘WNR-leest’ geschoeid zijn. Assen is een mooi voorbeeld. Daar heeft Bouwnext, het ontwerpmanagementbureau waar ik mede-eigenaar van ben, samen met Renolution het flatgebouw Ellen (28woningen, red.) in opdracht van een VvE gerenoveerd. Renolution is producent van volledig geprefabriceerde en geïsoleerde staalframe bouwelementen, onder meer voor renovatie. Viereneenhalf jaar geleden hebben we de eerste gesprekken gevoerd. De woningeigenaren worstelden met een probleem. Ze hadden de flatwoningen voor de crisis gekocht voor gemiddeld 130.000 euro. Na de crisis waren ze nog 80.000 waard. Hypotheken stonden onder water – ze konden geen kant meer op. Gasverbruik, elektra en servicekosten was per wooneenheid 290 euro. Het flatgebouw heeft nu een nieuwe schil en installatie gekregen waardoor de verwarmingskosten met 95 procent zijn teruggeschroefd. Op die reductie geven wij dertig jaar garantie. De vaste maandlasten kunnen met 140 euro omlaag – 90 euro komt van besparing op stookkosten en 50 euro van besparing op onderhoud. Die waarden hebben we vooraf kunnen berekenen dankzij betrouwbare data van het Duitse Passivhaus Institut. Onze metingen ter plaatse bevestigden deze data.”

Financiering

Maar hoe is de financiering van het project in Assen geregeld? “De gemeente Assen heeft er een model voor ontwikkeld en reserveerde geld voor een garantiefonds – het zogenaamde ‘Asser servicekostenmodel’. De bank zei: dan kun je bij mij een hypotheek van dertig jaar afsluiten tegen een vaste rente van 1,9 procent over de looptijd. De annuïteitsfactor is 0,035. En dan wordt die 140 euro per maand ineens serieus geld, namelijk 48.000 euro. Daar komt nog eens 8.000 euro subsidie overheen en dan heb je het over 56.000 euro. Daar kun je het flatgebouw aardig van opknappen.

Renolution maakte de volledig geprefabriceerde en geïsoleerde staalframe-bouwelementen voor het renovatieproject in Assen.

De eigenaar kan, als hij dat wil, zijn flat verkopen zonder restschuld. De gemeente heeft er enorm veel baat bij. Ze krijgt een flatgebouw met bewoners die zich prettig voelen in plaats van een flatgebouw met ernstig achterstallig onderhoud en gefrustreerde bewoners die willen verhuizen maar dat niet kunnen. Verloedering en depressies liggen op de loer en voor je het weet heb je er een probleemwijk bij die zwaar op de gemeentelijke begroting drukt. Dus de gemeente stelt graag het garantiefonds ter beschikking.

Inmiddels hebben zestien gemeenten en drie provincies aangegeven geld voor een garantiefonds te willen reserveren. In die gemeenten en provincies kunnen VvE’s dus al een beroep doen op zo’n fonds. Dat betekent concreet: 36.000 woningen kunnen aangepakt worden. Van 20.000 weten we nu al zeker dat we ze zonder meer woonlastenneutraal kunnen renoveren.”

Structuur WNR

Carl-peter heeft meerdere van deze rekenvoorbeelden in petto. Gedurende de laatste decennia heeft hij binnen organisaties als Bouwnext en DNA in de Bouw vele projecten begeleid en een schat aan ervaring opgedaan. Ook zit hij in het bestuur (penningmeester) van KERN, Kennisinstituut Energetische Renovatie en Nieuwbouw. De laatste organisatie mag niet ongenoemd blijven, omdat deze voor de coöperatieve vereniging WNR de opleiding en kwaliteitsborging zal verzorgen. Verder komt er een servicebureau dat de inkoop regelt en de voorlichting aan opdrachtgevers voor z’n rekening neemt. Een raad van toezicht waarin onder meer DNA in de Bouw zitting heeft, houdt de vinger aan pols als het gaat om een gezonde financiële ontwikkeling en de bewaking van het principe Total Costs of Ownership – het principe, waarbij niet alleen de directe kosten van de renovatie, maar ook de gevolgkosten tot en met het einde van de levenscyclus inzichtelijk worden gemaakt.

Ook de typische arbeiderswoningen kunnen een aantrekkelijke businesscase zijn, als je er een verdieping bovenop zet en de installaties onderbrengt in een prefab-schacht.

“Als we binnen drie jaar in staat zijn 25 miljoen omzet te genereren, dan zullen de grote investeerders als pensioenfondsen geïnteresseerd raken en wordt de financiering nog eenvoudiger. Uiteindelijk willen we naar ongeveer twintig coöperaties en daarmee is een landelijke dekking te realiseren. Eigenlijk is WNR voor de mkb’ers in de bouwsector, wat de Boerenbond ruim 120 jaar geleden voor de boeren betekende.”

Geëngageerde mkb’ers

Gerenoveerd flatgebouw in Presikhaaf/Arnhem volgens de inzichten van Bouwnext/BNA in de bouw.

Voor de genoemde landelijke dekking is WNR op zoek naar geëngageerde mkb’ers: bouwkundige en gespecialiseerde aannemers, installateurs en de kleine architectenbureaus die bereid zijn in coöperatief verband bouwketens te vormen om renovatieprojecten voor VvE’s uit te voeren. Vele bouwkundige en gespecialiseerde aannemers in de achterban van de Aannemersfederatie werken vaak al samen met vaste partners, bijvoorbeeld een installateur. Staat de coöporatie ook voor hen open?
Carl-Peter: “Ja, natuurlijk. Je hebt zelfs een voordeel als je met een team instapt, want dan weet je al wat je aan elkaar hebt. Bovendien hoef je je niet te beperken tot VvE’s. Je kunt met een team ook een renovatieconcept ontwikkelen voor andere particuliere opdrachtgevers. Denk alleen al aan de die talloze arbeidershuisjes. Ze hebben nauwelijks waarde. Als je daar nou eens een verdieping bovenop zet en er een installatieschacht in plaatst. Dat is een opschaling waardoor je wellicht 70.000 euro kunt lostrekken. Dan heb je al een businessmodel. Zoiets past ook perfect binnen de coöperatie.”

Eisen en kosten

Stelt de coöperatie nog bijzondere eisen aan de ondernemers en de teams? Zijn er kosten aan verbonden? “We verwachten van de ondernemers dat ze de principes van de coöperatie omarmen. En verder weinig meer dan vakmanschap en gezond ondernemerschap. De instapkosten zijn nu nog gering, omdat we nog in de opstartfase zitten. Denk aan hooguit 2.000 euro. Dat wordt natuurlijk anders als de boel draait en de lidondernemers al tijd gestoken hebben in de doorontwikkeling van het concept. Die kosten worden dan uiteraard doorberekend in de instapkosten voor een lidmaatschap.”