Duurzame parel in hartje Alkmaar

Aannemer Dick Singerling, al jaren een bekend gezicht binnen Aannemersfederatie Nederland Bouw en Infra, besloot in september 2018 de stap te wagen. “Ik ben geen ervaren belegger, maar wilde al langer eens een keer een project in eigen beheer uitvoeren. Om daarin mijn eigen ideeën en idealen te kunnen stoppen. Toen ik ruim een jaar geleden tegen dit pand aanliep, zag ik meteen de mogelijkheden”, aldus Singerling op de nieuw gerealiseerde winkelpui en nieuwe entree voor de appartementen in het pand aan de Mient.

Aan de achterzijde van het pand zijn op de woonverdiepingen de keuken gesitueerd en beide bewoners moeten voor de bad- en slaapkamer een verdieping naar beneden.

Wonen boven winkels

Nadat de vorige gebruiker – eigenaar van een dameskledingwinkel – het huurcontract had opgezegd, kwam Singerling in contact met de eigenaar. “Aangezien het om een relatief klein oppervlakte gaat en de bovenverdiepingen eigenlijk alleen voor winkelopslag gebruikt werden, wilde de eigenaar van het pand verkopen. Het leek mij een interessant object, niet alleen vanwege de uitstraling en locatie, maar ook vanwege het project ‘Wonen boven winkels’ waarmee de gemeente probeert de ruimtes boven winkels in de binnenstad zoveel mogelijk bewoond te krijgen.”

Ook op de eerste verdieping zijn de plafondbalken zichtbare herinneringen aan de moumentenstatus van het pand aan de Mient.

Voor Singerling een belangrijke financiële voorwaarde omdat het pand na de restauratie en verbouwing nu huurinkomsten uit de winkel en twee appartementen genereert. “De eigenaar van de kledingwinkel hiernaast wilde deze ruimte graag huren als uitbreiding. Ze gaat hier kleding van één specifiek merk verkopen waardoor het een zelfstandige winkelruimte blijft. En komt geen doorbraak, dat mag gezien de monumentenstatus ook niet.”

“Wat dat betreft ben ik wel een beetje een moraalridder, maar ik vind het belangrijk om te laten zien dat het wel kan als je er zelf maar achter staat.”

Rijksmonument

Die status zorgde voor de nodige uitdagingen, maar daar houdt Singerling wel van. “Het pand stamt uit 1540. De eiken gebinten die in het pand verwerkt zijn, stammen uit de 16e eeuw, veel grenen balken uit de 17e eeuw en later. Materialen die – zolang ze constructief goed en veilig zijn – behouden moesten blijven. Mooi, want het geeft het pand zijn karakteristieke uitstraling binnen, vooral hier in de winkel en op de tweede verdieping. Maar ook op de eerste verdieping zijn de balken in het plafond bewaard gebleven en goed te zien.”

Singerling had zich goed verdiept in de do’s en don’ts als het gaat om het restaureren en verbouwen van een rijksmonument. “Je moet al vanaf het eerste moment erg voorzichtig zijn want als je bij sloopwerkzaamheden historische elementen weghaalt, die bewaard moeten blijven, riskeer je in het uiterste geval zelfs celstraf. Dat toont wel aan dat je niet zomaar wat kunt doen.”

Indeling

De oorspronkelijke indeling leverde voor Singerling wel wat hoofdbrekens op. “Op de eerste verdieping was een ruimte van zo’n 85 vierkante meter. Dat is prima voor een appartement. Maar op de tweede verdieping bleef dan een studio van 36 vierkante meter over. En dat is te klein om fatsoenlijk te verhuren. Maar ongebruikt laten was ook geen optie”, aldus de aannemer.

Bewoners van de twee appartementen boven de winkel hebben straks een geweldig uitzicht op de grootste winkelstraat van Alkmaar.

De oplossing werd gevonden aan de achterzijde van het pand. “We hebben de indeling nu zo gemaakt dat de bewoners voor de bad- en slaapkamer een verdieping naar beneden moeten. Hierdoor hebben ze beide op hun woonverdieping aan de voorzijde het woongedeelte met uitzicht op de straat en aan de achterzijde de keuken. En als ze via de gang een verdieping naar beneden gaan, hebben ze aan de achterzijde een eigen slaap- en badkamer en een terras of patio.”

“Je moet al vanaf het eerste moment erg voorzichtig zijn want als je bij sloopwerkzaamheden historische elementen weghaalt, die bewaard moeten blijven, riskeer je in het uiterste geval zelfs celstraf.”

Zonnepanelen

De twee appartementen meten nu allebei zo’n 70 vierkante meter. Singerling: “Prima afmetingen voor een woonruimte in hartje Alkmaar. Doordat we de slaapkamers aan de achterzijde hebben kunnen maken in de bestaande aanbouw, hebben de bewoners geen woonruimte boven de slaapkamer en dus ook geen kans op overlast van de boven- of benedenbuurman.”

Ander voordeel van het pand en het indelingsplan; het biedt Singerling de kans om het pand te verduurzamen. “De ligging van de kap bleek erg geschikt om zonnepanelen te plaatsen. Een grote wens van mij, maar bij monumenten mag je dergelijke voorzieningen niet zomaar aanbrengen. Omdat in dit geval niets vanaf de straatzijde te zien is, was het geen probleem en gaan we met in totaal 24 panelen gebruik maken van de ideale ligging ten opzichte van de zon.”

Moraalridder

Rijksmonument of niet, het was voor Singerling vanaf het allereerste moment duidelijk dat het een duurzaam mogelijk project moest worden. “Over zaken als duurzaamheid en circulariteit moet je niet alleen praten, die moet je gewoon doen. Wat dat betreft ben ik wel een beetje een moraalridder, maar ik vind het belangrijk om te laten zien dat het wel kan als je er zelf maar achter staat.”
Veel te vaak hoort Singerling opmerkingen als ‘het kan niet’ of ‘het past niet’. “Echt onzin. Wij hebben hier vanaf het begin gezegd dat we van het gas af wilden. Werd ons afgeraden want het zou te duur zijn. We hebben toch gekozen voor een luchtwarmtepomp, decentrale WTW-ventillatie en vloerverwarming in de appartementen. Voor de winkel op de begane grond was dit helaas geen optie, daar hebben we een airco geplaatst.”

De luchtwarmtepomp die Singerling heeft toegepast is groter dan een reguliere CV-ketel, maar dat was voor Singrling geen reden er niet voor te kiezen.

Keramisch element

De luchtwarmtepomp die Singerling heeft toegepast is groter dan een reguliere CV-ketel, maar dat was voor de aannemer geen reden er niet voor te kiezen. “We wilden van het gas af en een duurzame oplossing. We hebben in eerste instantie nog onderzocht of toepassing van bodemwarmte een optie was, maar daarvoor is het object te klein.”
Voor de ventilatie wordt de lucht in de appartementen via een keramisch element in de wand af- en aangevoerd. “De warmte van de af te voeren lucht wordt opgevangen door dit element en vervolgens afgegeven aan de koude buitenlucht die wordt aangezogen. Zo zorgt dit ventilatiesysteem voor comfortabele verse lucht in huis.”

Groene Grachten

Bij het duurzaam restaureren en verbouwen kreeg de aannemer advies van Groene Grachten. “Een organisatie die is opgezet door wijlen astronaut Wubbo Ockels in samenwerking met de TU Delft. Samen hebben we gekeken wat mogelijk was zonder dat we de bepalingen uit het Bouwbesluit en de Omgevingsvergunning zouden frustreren. Want zoals gezegd: het gaat om een rijksmonument dat de Monumentencommissie graag wilde behouden, en ons plan mocht niet ten koste gaan van de historische waarden. In overleg met deze commissie hebben we dan ook een paar kleine dingen in ons oorspronkelijke plan vervangen, maar over het algemeen was de commissie onder de indruk van onze plannen.”

Transparante pui

Onderdeel van die plannen was de pui van de begane grond aan de straatzijde. Die moest in de ogen van Singerling volledig open en transparant zijn. “Dat verdient dit geweldige pand. Vanuit de winkel zo de straat inkijken en andersom van buitenaf volledig zicht de winkel in.”

Die wens bracht wel een extra uitdaging met zich mee. Singerling: “De entree voor de bewoners van de appartementen komt ook aan de straatzijde, aan de rechterzijde van de pui. Daar gaan ze via een trap naar boven. Om geen afbreuk te doen aan de openheid van de begane grond hebben we die trap ook met een glazen wand gescheiden van de winkel. Niet de goedkoopste oplossing want het betekende dat het glas minimaal 60 minuten brandwerend moet zijn, maar dat is zeker waard.”

Treden in muur

Omdat de trap naar boven volledig in het zicht zit, verdiende deze ook extra aandacht. “Je wilt geen massieve en dichte trap zien, ook die moet zo transparant mogelijk zijn. Daarom hebben we stalen trapprofielen in de muur gemetseld, waarover straks eikenhouten traptreden komen. Een praktisch én esthetische oplossing.”

Circulair

Behalve duurzaam wilde Singerling ook circulair werken. “Daarvoor geldt eveneens dat ik daar grote waarde aan hecht. Waarom iets afvoeren als je het op een andere plek in hetzelfde pand kunt gebruiken.” Volgens zoon Chiel, die ook bij dit project betrokken was, is er zo’n 150 ton afval afgevoerd. “Er kwam voldoende uit het pand waar we niets meer mee konden, maar desondanks is ook veel bewaard gebleven, zij het in een andere toepassing. Zo zijn enkele panelen die boven als tussenwand gebruikt werden beneden in de winkelruimte toegepast als wandbekleding. Niet alleen circulair, ze benadrukken bovendien het historische karakter van het pand.”

Restauratieladder

Centraal in het bouwproces aan de Mient stond de Restauratieladder. Deze bepaalt de volgorde waarin werkzaamheden aan monumenten uitgevoerd moeten worden. Singerling: “Dat begint bij behouden. Alles wat nog goed, bruikbaar en veilig is, dient gehandhaafd te worden. Gebinten, de kinderbalkjes in de vloeren, het was allemaal aangemerkt als rijksmonument en moest dus blijven zitten.”

Dick Singerling: “Deze manier van werken zorgt echt voor een waardevermeerdering van het pand. Dat hoor je van taxateurs.”

Indien materialen (deels) niet meer voldoen of gebruikt kunnen worden, moet eerst onderzocht worden of reparatie of herstel een optie is. Singerling: “Als dat echt niet mogelijk is, mag je vernieuwen. Dat kan een exacte kopie of imitatie zijn of in het uiterste geval een verbetering van het te vervangen onderdeel.”

Logistieke uitdagingen

Behalve de vele bouwtechnische uitdagingen kende het verbouwen van het rijksmonument ook logistiek de nodige aandachtspunten. “Omdat we hier echt hartje centrum zitten en middenin het winkelgebied, hadden we iedere ochtend tussen 7.00 en 11.00 uur toestemming om materialen aan te leveren of af te voeren. Daarvoor en daarna leverde een boete van honderd euro op. Dat was een hele puzzel.”
Maar die logistiek was niet het enige. “We mochten ook geen spullen opslaan voor het pand en er mocht zelfs geen Dixie geplaatst worden. Daarvoor hebben we passende oplossingen gevonden, maar het maakte dit project eigenlijk op alle vlakken een grote uitdaging.”

Meerkosten

Dick Singerling heeft berekend dat de duurzame en circulaire toepassingen aan de Mient zo’n 38.000 euro per appartement aan meerkosten heeft opgeleverd ten opzichte van een ‘traditionele’ aanpak. “Een deel daarvan betreft het rondom thermisch isoleren en (dubbel-) monumentenglas (zo’n €13.500,-), al zijn dit eigenlijk geen echte meerkosten, omdat ze gebruikelijk zijn voor elke woning.”
Wel echte meerkosten noemt Singerling de kosten voor de warmtepomp (zo’n €6.000,-), de PV-panelen (zo’n €7.000,-) en die voor de WTW-ventilatie (zo’n € 6.000,-). Een deel van die kosten ga je in de toekomst terugverdienen. Bijvoorbeeld door de eigen opgewekte energie en de zuinige verwarming en ventilatie op de verdiepingen.”

Bovendien, zo stelt Singerling, wordt circulariteit steeds vaker en hoger gewaardeerd. “Deze manier van werken zorgt echt voor een waardevermeerdering van het pand. Dat hoor je van taxateurs. Dus een duurzame- en circulaire investering is niet alleen een verantwoorde, maar ook financieel een interessante investering.”